※ 주택임대차계약시 유의사항

주택임대차계약시 유의사항

1. 계약시 준비사항

계 약 금 (보증금의 10% 정도)	+	주민등록증	+	도 장

□ 고액수표인 경우 수표번호, 발행지점, 발행일 등을 수첩에 적어 두면 분실이나 도난시 해당은행에 신속하게 지급정지 요청을 할 수 있는 이점이 있다

2. 임대차건물의 권리분석

(1) 주택의 토지 및 건물 등기부 등본을 직접 떼어보고 확인

◦표제부 : 임차주택이 맞는지 확인, 토지의 지분면적확인(가격감정)

◦갑  구 : 소유자 이름과 주소확인, 가등기, 압류, 가압류등 확인

◦을  구 : 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 임차권 등 확인

◦가장 좋은 것은 소유권등기 외에 아무것도 물권등기가 없는 것임

◦저당권이 설정된 경우는 경매가 실행될 경우를 가정하여 자기의 보증금 회수가 될 것인지 계산해볼 것(경매시 가격으로 판단)

◦가처분, 가등기, 가압류, 압류, 예고등기 등은 계약을 하지 않는다.(이들 권리에게는 주택임대차가 대항력이 없음)

(2) 토지이용계획 확인원을 떼어 볼 것

◦도시계획상 철거대상 여부확인

◦참고로 토지대장. 가옥대장도 확인(구청에서 발급)

◦미등기·무허가의 주택을 임차하는 경우 대지 소유자를 찾아내어 주택의 세부내용을 파악할 것

※ 경매시에는 일반매매보다 가격이 하락되는 것이 보통임

3. 계약시 확인사항 ············ 본인확인(전 임차인도 같이 합석하면 좋다)

(1) 등기부상 본인이 나온 경우 ⇒ 주민등록증으로 본인 확인(통상 중개업자가 함)

(2) 부인이 나온 경우 ⇒ 최소한 권리증은 확인(물론 주민등록증도)

(3) 대리인이 나온 경우 ⇒ 위임장 + 인감증명서(주민등록증으로 본인 확인)

4. 계약직전 확인사항

(1) 임차주택의 사용부분(계약서상에 정확히 표시)

(2) 계약의 개요

- 계약금 및 잔금(필요시 중도금)의 금액 및 지급일정

(통상은 계약금 10%를 지불하고 나머지는 잔금으로 하며 잔금은 주택의 인도와 동시에 지불)

- 임대차 기간

(3) 전 임차인의 퇴거일과 자기의 입주일

(4) 전 임차인과의 관리비 등 제세공과금 처리문제

(5) 시설상태 및 수리여부 확인(벽면 도배포함)

(6) 구조변경 및 원상회복문제

(7) 위약 및 계약해제사항(계약금의 성격 및 해약조건)

(8) 기타 특약사항

(9) 중개수수료 문제

5. 계  약

(1) 계약서의 내용을 읽어보고 이상이 없으면 계약서에 기명·날인한다.

(2) 기명·날인한 계약서를 1부 보관한다.

(3) 계약금을 주고, 계약금 영수증을 받는다.

(4) 잔금(필요시 중도금) 지급일의 시간을 우선 정하고 추후 시간이 변동되면 연락하기로 한다(집주인과 중개인의 연락처를 반드시 적어 놓을 것)

(5) 중개업자에게 중개물건 확인서를 받고 중개수수료의 1/2을 지불한다.

6. 중 도 금 ········ 중도금이 없는 계약은 잔금이 중도금 및 잔금으로 간주된다.

(1) 민법 제565조 ······ 중도금이 지급되면서 계약은 확정되었다고 볼 수 있다.

당사자의 다른 약정이 없는 한 상대방이 계약의 이행에 착수 할 때까지는 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 계약금의 배액을 변상하고 계약을 해제할 수 있다

(계약의 이행의 예 : 중도금의 지급, 임대주택을 비우는 일 등)

(2) 위의 법조문처럼 중도금 혹은 잔금이 지급되기 전까지는 임차인은 계약금을 포기하고 임대인은 배액을 변상하고 임대차계약을 해제할 수 있는데 이때에는 상대방에게 손해배상을 해주지 않아도 된다.

7. 잔금처리

계약시 등기부 확인을 하였더라도

(1) 전세 계약의 잔금을 지급하는 날 혹은 이사하는 날은 등기부상의 내용이 계약시와 변동이 없는지 확실히 확인한 후

(2) 잔금을 지불하고 영수증을 받는다. 또한 동시에 주택에 대한 키를 받는다(주택의 시설상태 여부도 확인)

(3) 종전 임차인과(혹은 집주인) 관리비 등 제공과금을 처리한다.

(4) 중개수수료의 1/2을 지불한다.

8. 임대차 대항력 구비 조치 ········ 주택임대차보호법의 적용을 받기 위한 대항력 구비요건을 신속하게 준비할 것

(1) 잔금지급 즉시 주민등록 전입신고를 마친다.

(2) 동시에 임대차 계약서상에 확정일자를 부여받는다(공증사무실, 법원, 읍·면·동사무소)

(3) 주민등록신고는 가족전원이 아니더라도 일부만 하여도 상관없음

(4) 집주인이 전세권이나 임차권의 등기를 해주면 즉시 등기를 하는 것이 유리함

(5) 임차인의 지위등급(등급이 높을수록 임차인이 유리합니다)

등 급	내 용	비 고
1	전세권이나 임차권 등기	확실한 물권적 효력
2	이사 + 주민등록 + 확정일자 부여	대항력 및 우선변제권 획득
3	이사 + 주민등록	대항력만 획득

※ 임차권을 등기하면 제3자에 대한 대항력만 있으므로 이 경우 주택이 매매 혹은 경매되어도 상관없이 사용·수익할 수 있다(우선변제권은 없음)